来源 | 铱星云商新媒体中心

主编 | 曹婕

撰文&编辑 | 李敏

说到国内有独特记忆点的滨水商业项目，我们很容易想到秦皇岛阿那亚与三联海边图书馆（孤独图书馆）、深圳湾的海上世界与有故事的明华轮、深圳前海湾旁的欢乐港湾与湾区之光摩天轮、上海苏河湾旁的大洋晶典天安千树与绿荫环绕的山丘……

独特记忆点的滨水商业

总占地面积约38万㎡的深圳欢乐港湾位于前海湾岸线，项目涵盖了海滨文化公园、滨海体验式商业街区、128米高“湾区之光”摩天轮、“湾区之声”深圳滨海艺术中心、JW万豪酒店光之翼等多元业态，为集滨海休闲、文化旅游、艺术体验、生态办公为一体的“国际湾区之心 滨海生活创想地”。

而为滨海商业而生的“海上世界”，已不止深圳一个。2022年9月30日，与鼓浪屿隔海相望、南接邮轮母港一期航站楼，北接海沧大桥，东临双狮山，西拥厦门西海湾约1.4公里黄金海岸线的厦门海上世界一期亮相，带来高62米的山海全景摩天轮、国内首个空中跑跑公园、海西首家超1.5万㎡主题冰雪乐园、海西首个超3万㎡城市海洋空间等多个沉浸潮玩场景。数据显示，今年五一假期项目客流近50万人次，为同期鼓浪屿的3倍。

厦门海上世界由招商蛇口联袂象屿集团斥资超170亿元打造，是海西最大的滨海综合体，总建筑面积超100万平方米，涵盖总部办公、沉浸式购物中心、文化娱乐、豪华酒店群、邮轮母港航站楼等多元业态。据悉，厦门海上世界二期商业预设于2024年开业，定位跨界艺术创新地，将通过缤纷多元业态组合，打造城市会客厅，引领鹭岛生活新潮尚。同时，二期商业将配套奢华酒店建筑群，目前已与朗庭集团完成签约，确认引入奢华酒店朗廷酒店福建首店、高端酒店康得思酒店福建首店，及朗廷集团生活方式酒店YnF·奕凨全球首店。

厦门海上世界一期开业

厦门海上世界实景图

除了“海上世界”商业产品线，招商蛇口在其他滨水项目的影响力上也有口皆碑，如与琴湖、方塔街融合的苏州琴湖溪里花园城，当然最知名的莫过于长江与嘉陵江交汇处的重庆长嘉汇购物公园。2009年，招商蛇口与香港置地联合接手弹子石片区，将其打造为包含购物中心、街区、滨江广场、写字楼、SOHO以及住宅的总面积达150万方的综合体，并命名为「长嘉汇」。2018年6月，长嘉汇购物公园·街区正式开街，目前已成为重庆城市旅游、夜景观光、夜间经济的全新名片。

据介绍，“一街两埠四院十景”构成了长嘉汇购物公园·街区的核心景观，这里既保留了开埠时期的标志性建筑，如建于1902年的法国水师兵营、一德堂教堂，又保留了具有鲜明特点的本土风貌建筑，如建于19世纪20年代被誉为西部水陆门户第一家的王家大院。项目内不同平层间用“电梯+步梯”等连接，游客在“爬坡上坎”中，可享有独特的重庆山城特色体验感。

长嘉汇购物公园·街区

同样在重庆，今年7月28日，龙湖重庆礼嘉天街全新商业空间—北岸正式开业，定位为“城市新生活方式融合中心”的礼嘉天街迎来升级焕新。值得一提的是，礼嘉天街亦同是城市滨水商业代表作。项目位于重庆两江新区礼嘉龙塘湖畔，AB馆于2020年12月亮相，此次C馆开业标志着龙湖商业倾力打造的这一开放式城市滨水商业空间整体呈现。

礼嘉C馆定位“湖滨轻奢生活”，毗邻总面积24万方的礼嘉龙塘湖公园，龙湖商业因地制宜，围绕50000平方湖面和1500米环湖游线打造了4500平方滑板花园、800人剧场空间、超1万方沙滩等现象级城市景观，为消费者构筑了十里樱花休闲目的地、都市漫生活打卡地和亲子乐园欢聚地。

计划于今年12月22日开业的湛江招商花园城同样为滨海商业项目，作为“粤西首座邮轮文化主题购物中心”，其依托97万㎡的招商国际邮轮城城市综合体，围绕潮流文化、社交共享、亲子生活等核心元素，透过特色邮轮主题空间、海洋游乐场、滨海互动区、超级裸眼3D巨幕，构建沉浸滨海体验场景。

招商国际邮轮城鸟瞰效果图

湛江招商花园城效果图

“秀海海边葭菼秋，滇池池上云悠悠。”作为昆明市最重要的水体，云贵高原最大的内陆湖，由融创商业打造的昆明融创滇池后海就落位于美丽的滇池池畔。项目是昆明融创文旅城的配套项目，拥有滇池、西山、草海稀缺资源，项目占地约357.1亩，商业片区建筑面积34.2万方。项目为一条约1.6公里长的滨河小镇，内部建设有约900米长的景观河道，打造了“一水一街五桥六院七广场”。其中，7广场包括“白族、苗族、纳西族、哈尼族、傣族、彝族” 6个云南少数民族主题广场，以及1个觉海文化广场。

整个街区由7大主题街区组成，包括花海街（春花十里）、三月街（白族）、萨卡街（苗族）、玉龙街（纳西族）、哈雅街（哈尼族）、景真街（傣族）、彝人街（彝族），融观赏、互动、体验、参与于一体，集中展示了多元传统工艺和民族风情，力图将项目打造成为“云南旅游城市会客厅”、“城市微度假娱乐休闲目的地”。

昆明融创滇池后海在滇池边为游客们打造的火把节狂欢夜

近日，位于上海徐汇滨江黄浦江畔的Gate M西岸梦中心官宣了首波合作伙伴，包括三家主力店--国内首个城市滨水集市Riverside Factory Market、Molifornia by Moreprk滑板公园商店综合体以及瓦肆Vas Livehouse。

据悉，该项目总体量16.2万平米，定位“世界级滨水文化目的地”，植根亚洲最大水泥厂——上海水泥厂工业旧址，拥有800多米岸线、13个独立建筑空间，搭配16000方公共绿地，由世界三大知名设计事务所大舍、MVRDV和JCFO共同操刀，将以“街区”为单位，打造自由错落的商业场景，每一处场域都能直达江边。未来，项目将会围绕沿江一带开放更多区域，打造多样化的艺术与社群活动。据悉，Gate M西岸梦中心双剧院联动首戏制作的百老汇超沉浸式电音新音乐剧今年底将在穹顶艺术中心亮相。项目拟于明年6月正式开业。

上海Gate M西岸梦中心效果图，图源：MVRDV

同样位于上海的百金汉•青年汇GET MALL计划打造嘉定区域的“滨水潮玩新天地”，项目总体量9.8万㎡，3.2万㎡的商业部分分为东西(A、B)两个区域；A区商业主题“潮流休闲、夜经济文化”、B区商业主题“商务精品、时尚生活”，两区域之间通过斜拉桥串联。项目围绕上述定位规划了三大主体街区：上海西部商业最大的滨水开放式美食集群、上海唯一集室内外于一体，超5000平米宠物乐园、大型情景式新国潮朋克主题街区等。目前，一大波体验业态已开门纳客，预计项目将于今年10月20日整体亮相。

上海百金汉·青年汇GET MALL鸟瞰效果图

由九洲控股集团旗下九洲建投控股建设的珠海九洲湾城市更新项目也是典型的大型城市滨水商业综合体。九洲湾项目总建筑面积约82万㎡，总投资逾150亿元，涵盖客运及游艇母港、国际商务、高端住宅、艺术公寓、奢华酒店、品质商业、城市广场等多元丰富功能。项目由度假村—九洲湾—三角岛联动开发，旨在呈现为城市蔚蓝门户及大湾区海洋文旅胜地标杆，打造湾区世界级滨海中心。

有数据显示，作为秦皇岛北戴河边的小镇，阿那亚社区凭借场地优势，每年会精心筹备1500余场活动，这些活动大到音乐节、文学节、诗歌节、马术节，小到业主之间的读书会；同时规划有海边市集、邻里中心；还打造了自己的专属戏剧节，并开放村长邮箱，随时接受反馈和建议。这些运营举措无疑都很成功，阿那亚从卖房子到卖服务，又从卖服务到卖生活方式和价值观，成为了中国文艺中产阶级的生活方式品牌，也成为中国文艺中青年心身向往的精神圣地。

值得重点指出的是，阿那亚这种与用户共创共建，打破人与人之间的壁垒，重建熟人社会和亲密关系的用户思维服务模式，迅速在互联网平台扩散传播，带来无可比拟的声誉和巨大流量。

华侨城集团旗下的深圳欢乐海岸在商业运营方面也是可圈可点。2011年投入运营，位于深圳湾畔的欢乐海岸项目占地约125万平方米，作为国内首创的文旅商娱综合体，项目将主题商业、文化娱乐、生态旅游、商务度假等多元业态融合为一体，不仅获得"国家生态旅游示范区”殊荣，还被授予“国家AAAAA级旅游景区”称号。

深圳欢乐海岸独创夜间经济产品“皓夜琢梦”光影艺术计划，依托自然资源禀赋，营造开放性的自然体验空间和深圳首个国家湿地公园华侨城湿地，并成立华侨城湿地自然学校，成为自然教育领域全国先行先试的典范。

欢乐海岸还在多个维度释放空间内容价值，带来深海浸入式体验的海洋奇梦馆，融合自然、艺术及人文主题的大型多媒体激光水秀《深蓝秘境》；搭建“自然梦想家”、“欢乐深活节”、“超级新年”艺术计划、“Bànq儿童艺术节”“四位一体”品牌IP活动体系。展开跨界探索实践，在项目内独具特色的椰林沙滩、狂欢广场等开阔场域举办了深圳时装周湾区超级灯会、深圳文博会分会场、南山流行音乐节等城市级活动，打造深圳城市文化会客厅。

数据显示，与秦皇岛阿那亚共称为“中国四大神盘”的成都麓湖生态城，2021年全年共举办活动近2000场，累计接待访客超350万人次。在商业运营方面，麓湖生态城也开始崭露头角，国内首座岛屿商业麓湖天府美食岛一期2020年开业，专注餐饮娱乐板块，打造出「M Stand」全国首座270°环湖露营主题店等现象级打卡点；同时联合1000+品牌及主理人构筑城市市集品牌「岛集」，将其作为常态化岛屿市集长期运营，每一期都有新颖有趣的主题，共创出美食、文创、酒吧、音乐、戏剧、宠物、露营等不同消费场景。据岛集团队介绍，未来岛集考虑外延到其他城市/项目，持续延伸岛集的影响力。

2022年，麓湖生态城开发者万华集团继续开启对商业文化“新物种”的探索，邀请阿发奇 (a7CL) 策划运营MEWS马厩青年文化空间，通过创意市集、音乐现场、主题展览等打造一个拥有在地青年视角，面向青年群体生活方式的商业内容新场景。

今年4月29日，麓坊中心B馆开业。项目内不仅拥有近100家各具氛围感的品牌，还打造出包括主张森系生活的麓坊广场、主打宠物友好占地13000平米的雪丘乐园、倡导户外运动的10万平米WAVE-BOX海浪运动公园、营造青年娱乐场的太空舱广场、城市微度假集散地麓坊码头和亲子乐园WOODPARK-KIDS小巨蛋广场等六大深度体验的社交空间，承载更多元的生活方式。

据介绍，麓湖在2023年还将迎来天府美食岛二期、WAVEBOX海浪运动公园、漫汀CIRCLE及CPI岛亮相。未来，以麓湖水镇为代表的城市级商业和以W2项目为代表的区域级家庭购物中心也将陆续落成，将形成通过独具特色的水陆空间串联起不同定位主题商业的麓湖商圈。

两江风光好，惊艳长嘉汇。长嘉汇购物公园·街区自开街以来，不断引进非物质文化遗产，节庆活动引入了自贡彩灯、川江号子、蜀绣国风展等，引进了谭木匠、张小泉、陈昌银、德元等十多项非物质文化遗产。

此外，在长嘉汇的王牌活动清单中，既有国际范儿的长嘉汇·重庆南滨国际戏剧节，又有强在地属性的长嘉汇新年灯会。截至2022年，长嘉汇·重庆南滨国际戏剧节（独有IP活动）已连续举办6届，累计邀请了来自全球近30个国家的100余个优秀艺术团队呈现1500+场演出，吸引了超200万观众参与其中；长嘉汇新年灯会已举办四届，结合九级坡地地貌的建筑特点，呈现出沉浸式的十里灯海，充分展示了8D重庆的魔幻夜景魅力，活动期间客流日均达4.8万，登上抖音城市热门景点TOP1、微博热搜榜。

2023年4月26日，主题为“重庆向上 新往未来”的“长嘉汇大景区城市封面升级新闻发布会”在重庆举办，发布会上官宣了项目将启动亮相至今最大规模的一次改造和定位焕新升级。

据介绍，改造内容包括对沿南滨路面向长江及嘉陵江外立面的升级，包括打造拱券结合方窗的序列感滨江外立面，优化外立面材质，以提升外立面开窗比例、将江景资源引入室内等；新增四楼、五楼露台景观，依托下方的通透玻璃设计，使得六楼露台呈现出悬浮轻盈感，形成总长达1公里的立体江岸观景线，并通过灯光设计强化项目的夜晚景观；新增扶梯以优化室内外交互动线，以悬浮式观江平台为节点完善整体游逛动线，并着重增强酒吧街的到达性；基于项目的场景以及目前经营情况，着重引入黑珍珠首店、头部餐酒品牌、高品质正餐等业态，打造重庆优质全时段江畔生活消费场景，塑造城市会客厅。据悉，项目一期改造的滨江沿线工程将于年内完成，届时新入驻的品牌会集体亮相。

山东高奢时尚地标青岛海信广场位于山东省青岛市浮山湾畔，与青岛奥林匹克帆船中心，青岛国际会议中心毗邻。2008年6月21日，青岛海信广场于奥运会帆船赛场畔盛大开业，建筑面积达7万平方米，首次将国际品牌引入青岛市场，开启了山东省的高级百货店时代。

随着市场需求的不断扩大，为提高档次，进一步提升对外形象，2012年，青岛海信广场进行扩建升级。2015年5月1日，青岛海信广场二期扩建完成亮相，新增6800平方米的主题餐饮休闲区、2100平方米儿童馆，形成“高级百货店+MALL”的业态功能。2014年和2016年，青岛高端商场巴黎春天、阳光百货等先后退出市场，留下海信广场独霸青岛高端商业市场。 

2018年，海信广场开启新一轮的品牌调改，不断引进高奢品牌的城市首店，如Balenciaga 、SAINT LAURENT、BOBBI BROWN、fresh等世界品牌，与此同时引进更多高质量的餐饮品牌，加强了消费者的休闲体验。

在深耕会员服务和提升品牌丰富度的基础上，2021年，海信广场提出以“两扩两升”为主的三年计划，再次进入全面升级阶段。海信广场三期扩建后总指标显示，总用地面积38328平米，总建筑面积136160.75平方米。据介绍，扩建后拟引入国际一线品牌、国际顶级艺术展览中心等，补充奥帆区域休闲、娱乐等体验业态，打造成为奥帆区域的“城市客厅”，创建世界级时尚地标。这即是海信广场“4.0版本”全方位调整升级方案。

这里不得不提到2022年5月20日举办的，堪称“里程碑事件”的「LV&」青岛首展，地点即位于海信广场旁的奥帆中心5号门。国际巨头+自带流量的举办场地，让LV青岛首展迅速破圈而出，它的持续火爆无疑为集聚高端奢牌的海信广场带来了巨大的客流与关注。

LV&青岛首展

除了LOUIS VUITTON升级为华北地区最大旗舰店，引进DIOR、CELINE、FENDI、Van Cleef & Arpels等重量级品牌山东首店等在品牌层面的升级外，2023年4月21日，海信广场SKY BOWL全新空间亮相，“浮屿梦境”（Floating Island Dream）中国首展也同期启幕。SKY BOWL是海信广场4.0升级的点睛之笔。以天为幕，以海为台，以城为景，以艺术为媒，SKY BOWL参考圆形剧场为主体，巧妙地将空间分为室外浮空剧场和玻璃室内花园，打造沉浸式社交休闲娱乐空间。据介绍，SKY BOWL不仅可观赏浮山湾景，也是公共性的实验场和放大器。SKY BOWL将持续不断联合优秀品牌和商业艺术资源，吸纳更多世界级的时尚盛事及艺术展览落地青岛。 

由苏州恒泰控股集团有限公司与凯德集团合作开发的苏州中心商场也是滨水商业项目的佼佼者。项目位于苏州工业园区金鸡湖西侧，毗邻东方之门，建筑面积达30万平米，是苏州体量最大的商场和地标级建筑。

2022年双十一苏州中心商场迎来开业五周年庆典，据介绍，项目开业五年来持续发力，全场近600家品牌中，超80%完成调改升级，销售额显著提升。同时，累计引入首店品牌超200家，其中仅2022年开业的首店品牌就近30家。数据显示，截至2022年11月11日，项目自开业累计客流量约2.4亿人次，2022年人均消费同比2021年上升了18%。

在2022年，苏州中心商场达成杰尼亚Zegna、豪格HOGAN、玛尼Marni Market、思睿Theory快闪店等众多国际一线品牌快闪店的落地；商场南区一楼全面整合提升，形成了拥有23家高端化妆品品牌的美妆聚集地，销售业绩同比上升超300%；位于南区3万平米的苏州中心商场二期也于2022年下半年开业。近100%的开业率，超60%的首店品牌或旗舰店品牌。

据悉，接下来苏州中心商场还将不断提档升级，同时也将引入更多的苏州、江苏乃至全国首店。雨果博斯HUGO BOSS、路铂廷Christian Louboutin、昔客堡Shake Shack、黄油与面包BUTTERFUL&CREAMOROUS、点都德、山石榴、蔡澜点心店、广莲申等品牌已于近期亮相。

此外，据DPH设计事务所微信公众号2023年6月9日消息，苏州中心商场正在进行室内改造，正着力将该商场改造和升级为一个能够引入重奢品牌的中高端商场，由DPH团队负责此项工作的设计，并已进行到施工图阶段。

图源：DPH设计事务所

图源：阿那亚

7月26日，阿那亚微信公众号发布了村长马寅的文章《数百条吐槽阿那亚的评论我都看了，向大家真诚致歉》，暴露出顶流阿那亚也有“幸福的烦恼”。有业内人士曾言，目前阿那亚的主要矛盾已经变成了：广大文艺中产阶级到阿那亚拍照的需要，和阿那亚有限的接待能力导致用户体验大打折扣之间的矛盾。

上文中提及“南海北部之深圳湾的海上世界”、“长江与嘉陵江交汇处的长嘉汇”、“北戴河的阿那亚”、“金鸡湖西的苏州中心商场”、“浮山湾的青岛海信广场”、“东海边的厦门海上世界”等等均是融合文旅属性的商业项目，诚然，这些滨临“江、河、湖、海、湾”的文旅商综合体由于消费趋势的转变而自带网红体质，容易打造出如艺术展览、游艇经济、水上娱乐、休闲餐饮、citywalk等契合时下年轻人喜爱的户外生活方式和时尚氛围，社交平台上美美的打卡图片也容易让人产生心驰神往的探索欲，这就给我们带来一种滨水商业必然吸客又吸金的感觉。

但不容忽视的是，“物以稀为贵”，当滨水商业带来的新鲜感和独特性不再稀缺，我们如何使项目持续经营，长期保持吸引力？当项目节假日上演“人从众”、平时又总是“门前冷落鞍马稀”，我们又如何平衡运营成本和长期收益？

从项目所处的地理位置来看，滨水商业适用于气候温和、冬暖夏凉，夜经济普及的地方，而拥有漫漫寒冬或炎炎长夏的地区，滨水商业的空间设计、经营业态和时段都需要严格把控。

总之，滨水商业项目的运营成本一般较高，这可能会对项目的盈利和持续经营产生深远影响。此外，肉眼可见的，滨水商业项目入局者越来越多，随之带来的是比较激烈的内卷和竞争。而在不断提升服务质量和新鲜体验方面，滨水商业运营者则需要拥有异于常规的远见卓识、敏锐的消费者洞察，以及非比寻常的耐力和勇气。