数智化浪潮下，商业地产的未来将会如何演变？
微信排版/Ben King
文字及图片来源/赢商网（ID：winshang）
谈及未来商业发展，不得不谈"数智化"，数智化是谋求商业跃级不可阻挡的态势。实体商业的“数智化时代”已呼啸而至，同时也给行业带来了革命性的新机遇。
5月19-21日，由赢商网主办的第16届中国商业地产节在广州长隆酒店举办，本届地产节将以“循新不循常——这，就是中国商业”为大主题，与众多重量级的中国商业地产行业领袖、精英学者一起共探商业未来。
19日，第16届中国商业地产节系列活动——“在此，循未来—数智商业未来大会”盛大开启，探讨数字化转型之路，解读实体商业数智化新趋势。
谈到行业的数智化进程，赢商tech董事长、中国商业联合会副会长吴传鲲在会上说道：
- 以购物中心为代表的实体商业对数智化的认知正在从“应该”到“必须”的转变过程中，很多实体商业对数智化长期性的认知仍然不够；
- 对数智化的长期性，要有一个充分的认识，数智化一定是“一把手”的事情，是长期的基础设施，需要所有部门，尤其是业务部门参与进去，数智化才能做得更好；
- 实现数智化路径的问题，尤其是对于具备一定规模的企业来说，不太适合所有业务同时开始数智化，可以先选择一些环节做尝试，成功后再在企业内部逐渐推广。
◎ 赢商tech董事长、中国商业联合会副会长 吴传鲲支付宝综合体及品牌行业总经理韩操也分享了对于数智化的看法，他表示，商业地产经过十多年的发展，数智化进程是飞速的，很多数智化的场景得到了应用，这种应用变成了能力、商业效能具体提升的表现、消费提升的过程。如智能导航屏、智能机器人的应用；物业、水电、安全、消防等智能化体系；大数据在商场选址、精准营销等的应用...数智化浪潮下，商业地产的未来将会如何演变？接下来，多位大咖为我们带来干货满满的解读。◎ 新城控股高级副总裁兼数字化发展中心总经理 黄春雷不同于金融、制造、零售等其他传统行业，虽然商业地产数字化转型战略方向已有共识，但90%的购物中心企业很少或者没有数字化转型的成功项目，具体实施路径尚未产生行业最佳实践，仍处于探索阶段，数字化转型正当时。具体到数字化转型现状，传统ERP信息系统的数字化升级，关键在于数据采集端的线上化、自动化和智能化，而实体购物中心经营转型的核心在于“货”的数字化，让商业空间更有价值。同时，商业体运行管理的数字化方案已经较为成熟，应加大落地推广应用力度。我国停车位不足是很大的市场痛点。数据统计，中国一二线城市，公共停车位与汽车的比例是2：1，这是非常残酷的现实。因为停车场是很重要的资产，4年前，阳光海天就提出把现在的停车物理资产变成数字资产。作为资产的属性，停车的领域变得越来越具吸引力。很多大的机构想要进来，因为停车是流水很好的业务。停车场作为现金流这么强的存在，阳光海天作了非常多的金融方面的尝试，目前我们有两个公司，一个是阳光海天；另一个是停简单。阳光海天其一是服务顾客端，其二是服务业主端，在业主端看来，停车场是资产，一个很重要的问题是资产怎么提升效力。第一，阳光海天在稀缺资源的前提下，优先满足每一位客户的需求；第二，通过科技手段，帮助业主端去满足顾客不同的价值需求。第三，除了停车费用，还有别的经营目的，比如充电就是一个非常大的机会，阳光海天和充电公司合作，共同盈利，构成了非停车部分的收入。在当前良好的购物环境下，需要将会员运营起来，通过会员的运营、营销，能够更好地了解消费者的需求和痛点，从而把场内的货品、品牌进行重新组织，达到与会员的链接。如支付宝现在所做的：打造、推广支付即积分功能，提升消费体验：在“数字生活开放平台”战略下，支付宝通过支付即积分功能，打通了支付商圈体系；通过支付宝帐号体系完成了营销的链接串联和支付一体化；目前支付宝已与全国800余个商场形成合作，共建支付即积分功能。发力会员体系，深度挖掘黏性消费：支付宝通过超过10亿的月活跃用户，打造会员流量体系，在过去的一年，利用庞大的流量，已与2000多个商场进行了营销合作。聚焦特色营销平台，带动线下促销形态：支付宝正积极升级转型，打造了一个有流量、有工具、有资源、有IP、有联动的“五有助力”营销平台，通过已有的帐号体系及当前的功能，把不同企业与帐号进行关联，整合政府、银行、平台、商场等资源，使营销活动转化率最大化。数智化的快与慢，快在执行，慢在思考。用长线的眼光来规划数智升级，用高效的数智化工具赋能商业降本增效。天宁吾悦广场自从去年开始推出“闪购”小程序以来，至今已有95%的门店入驻到该小程序，并能够做到日均活跃度5000+。黄岐金铂天地将积累的营销资源转化到用户，即会员服务，项目开业一周，会员数量就增加到15万。数智化商管工具相比于传统商管工具，能够通过大数据的应用，实现缩短流程、减少人工及节省时间。真正的系统是如何提升整个商管服务流程效率的？有三个要点：数据智能包括两方面，一是有效经验的数据模型提炼，二是自动化流程优化。第一个实际上是“模型方法论”。某种意义上说，商业项目面向的是基础运营场景，因此最好的运营方法是规划某种模型。第二个是精准化营销，也就是自动化的营销体系。通过大量的线上营销“试点”，积累经验，找出来最优的形式和工作方法。通过数字化的尝试，可以借此构建一些新的经营模式、空间运营、管理模式，帮助商家带来新的营收方向。创新非常重要，商业数字化并不是简单地用上一个软件，更多还是模式上的转变，效率上的全面提升。行业增速逐渐放缓，竞争加剧，于企业而言，规模扩张之外，运营能力成为竞争的核心；三四线城市购物中心呈高增长态势，部分城市将迎来更多的商业机会。综合考虑商圈的多种分类方法后，赢商大数据-赢在选址建立了一套商圈级别评分体系，对商圈进行“市级-区域级-社区级”三级划分：对于业态构成而言，不同级别的商圈各大类业态占比大致趋同。无论级别高低，店铺数量的占比都最高皆为零售业态，其中市级商圈高过区域级、社区级。往下细分，商圈之间的分级效应依旧存在。- 趋势三：金融深化，商业地产将逐渐被金融模式所改变。
整体结构：2020年购物中心各品类店铺均呈收缩趋势，疫情之下部分购物中心品牌店铺经营承压，其中零售品类表现与整体持平，餐饮品类开关店比值最低，经历动荡调整。品类趋势：本土品牌迎合新消费趋势，抢占年轻消费者心智，在购物中心首层出现频次增高，成商场引流新势力；而新兴品牌占比则收缩至8.75%，疫情冲击放大了新兴品牌流失率较高、难以持续经营的问题，租金成为效率准绳，承租力较弱的品牌将在首店抢位战中面临更大挑战。总结：购物中心是中国当下不可替代的核心消费场景。体验业态成为主导，消费习惯不可逆转。线上渠道作为粉丝引流入口，线下渠道成为体验场所，以此构建OMO模式。线上通过直播、社群、一对一沟通等形式触达的消费者；线下实体店提供体验服务，提升成交率。从而形成线上线下业务完全交叉融合的模式，从而实现流量闭环。从客户体验角度，林清轩坚持线上渠道和线下门店的相通关系，消费者在线上下单，半小时内即可在家收到产品。数字化是道，道是商业的本质，是品牌力的体现。而品牌力是“产品力+渠道力+传播力”的综合体现。其中，产品力方面，结合数字化在产品研发、生产等方面助力品牌聚焦其差异化产品，通过反复试验，实现品牌的弯道超车；渠道领域，在产品优化升级的基础上，实现进驻高端商业体系的目标；在传播方面，通过互联网各渠道，覆盖7000万人，实现远超投入的成本效益。物联网、人工智能、大数据、5G等巨大“数能”为时下大热点，即便目前并未全面、充分入驻商业地产，但热潮之下，多方位前瞻认知必不可少。王子彬 商汤科技移动智能事业群副总裁、智能终端业务CTO数字化逐渐进入深水区，只有充分和业务的经营结合以及创新才能够实现进一步降本增效的目的。同时，需要将消费者、商户、广场串联在同一个业务经营纬度，围绕以会员为核心的经营出发，是一个新的趋势，可能会产生经营模式的创新和变革。数智化将对行业带来3大改变：开发投拓、规划、设计与后期运营、推广将更整体化；品牌招商选择，需要具备迭代和可延展性；工具和技法是多种多样的，但我们需要找到符合消费者更好需求的“道”。实体商业做数字化的价值在于：盘清资产；管好资产；让资产增益的同时帮助品牌租户创造价值；提效运营效率；赋能给自身的组织，同时还能赋能品牌，给予他们经营上的思考和建议。 利用大数据解决招商和运营的信息不匹配难题，缩短招商流程，实现业务线上化，核心在于服务用户，做用户喜欢的产品，最终目的是提高购物中心运营效率，缩短项目回报期。技术的发展会变成一种潮流。通过科技吸引年轻人，形成品牌的差异化，这个也是数智化的一部分。至此，“在此，循未来—数智商业未来大会”告一段落，接下来还有更多精彩分享等着你们！5月20日将带来更多精彩纷呈的活动：
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